Baugenehmigung auf Mallorca – Bauvorschriften
Baugenehmigung, Baulizenz, Bauvorschriften auf Mallorca! Der Kauf und Verkauf von Immobilien auf Mallorca hält an. Das Bauen auf Mallorca bleibt nach wie vor interessant für Investoren und gehört zur Wunscherfüllung verschiedenster Nationalitäten. Es wird gebaut, saniert und renoviert, wohin man schaut. Doch was gilt es hier auf Mallorca im Vergleich zu den bekannten Vorgehensweisen aus z. B. Deutschland zu beachten, bevor Sie sich ohne Bauchschmerzen an Bauarbeiten trauen können? Auch auf Mallorca werden Sie um bürokratische Vorgänge -die teils sehr viel Zeit in Anspruch nehmen- nicht herum kommen. Denn ohne eine gültige Baugenehmigung, mittlerweile „Baulizenz“ genannt, bleibt der erste Spatenstich auf Mallorca nur eine schöne Vorstellung.
In der Vergangenheit sprach man noch von einer großen und einer kleinen Baugenehmigung auf Mallorca. Also eine Obra mayor für Neubauten bzw. größere Umbauten oder die Obra menor für kleinere Bauarbeiten, die ohne größere Gefahren für Bau und Mensch genügte. Nun hat sich die Gesetzeslage etwas verändert, so dass mittlerweile nur noch die allgemeine Frage nach einer gültigen Baulizenz besteht. Jedoch wurde am Ursprung eigentlich nur die Bezeichnung geändert, so nennt sich die Obra menor nun Communicacion previa oder auch Communicacion previa de obras, kurz CPO, zu Deutsch „Vorankündigung von Bauarbeiten“.
Welche Bauarbeiten genau fallen nun unter die Baulizenz „Communicacion previa de obras“?
Unter Bauarbeiten, für die eine CPO ausreicht, fallen kleine bzw. einfache Bauarbeiten, die die ursprüngliche Struktur der Immobilie nicht verändern. Also Arbeiten, wie das Streichen von Wänden & Decken, das Verlegen von Fliesen, allgemeine Renovierungsarbeiten, sowie kleinere Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen.
Wie muss ich bei dieser Baugenehmigung „CPO“ auf Mallorca vorgehen?
Um eine Communicacion previa für zum Beispiel eine Modernisierung Ihres Badezimmers zu erhalten, genügt es, wenn Sie das Bauamt Ihrer Gemeinde darüber informieren. Üblicherweise benötigen Sie hierfür keinen Architekten und können diesen Vorgang in der Regel selbst vornehmen oder Ihr ausführendes Bauunternehmen darum bitten. Bürokratische Vorgänge beim Bauen auf Mallorca sind jedoch nicht ganz weg zu denken. Aber, eine Planung mit Foto, dem dazugehörigen Antragsdokument unter Angabe der durchzuführenden Arbeiten und einem Angebot reichen meist schon aus.
Die große Baugenehmigung / Baulizenz „Obra mayor“
Diese nach wie vor bekannte Baulizenz wird für größere und statisch verändernde Baumaßnahmen benötigt. Diese ist selbstverständlich auch für einen Neubau auf Mallorca notwendig, aber auch für die Veränderung der ursprünglichen Bausubstanz einer Immobilie. Hierunter fallen z. B. das Versetzen von Wänden (also Veränderungen am Grundriss), Anbau und Umbau von Gebäuden, Einbau von Decken, Abriss oder teilweises Rückbauen, Veränderungen an denkmalgeschützten Immobilien, Bau eines Pools oder Überdachung von Gebäuden u. a. .
Wie läuft die Beantragung der Baugenehmigung, der „Obra mayor“ für einen Neubau auf Mallorca ab?
Um diesen Vorgang nicht zu kompliziert dazustellen, soll nachfolgend dargestellter Ablauf einen zusammenfassenden Überblick verschaffen. Denn das Bauen auf Mallorca bringt oft unvorhersehbare Schwierigkeiten mit sich, so dass Themen zu Steuern und allgemeiner Rechtssicherheit oft vernachlässigt werden und im Anschluss für Verwunderung sorgen können.
Allem voran benötigen Sie natürlich ein Grundstück, welches für eine Bebauung zugelassen ist. Dem folgt Ihre erste Idee, sozusagen das Projekt in Form einer Skizze unter Einhaltung und Berücksichtigung der geltenden Vorschriften, sowie Ihrer Vorstellungen und Wünsche zur Bebauung. Sofern sich Bürokratie und Kopfkino Ihres Bauvorhabens in Einklang bringen lassen, folgt der erste große Schritt, ab hier wird’s ernst.
Zunächst benötigen Sie das Basisprojekt „Proyecto basico“, dieses erstellt der Architekt und wird nach grundlegenden Prüfungen bei der jeweiligen Gemeinde eingereicht. Aus diesem geht die allgemeine Beschreibung der Bauarbeiten, Einschätzung der anfallenden Kosten, Grundrissplanung und dazugehörige Schnitte und Ansichten etc. hervor. Dem Basisprojekt folgt die Ausführungsplanung „Proyecto de ejecucion“, welche auf dem „Proyecto basico“ aufgebaut ist. Hier sind nun neben der vorgenannten Dokumentation weiterhin Konstruktionspläne, sowie Pläne und Berechnungen der Statik beizufügen. Nach Freigabe der Ausführungsplanung bzw. des Projekts wird eine Lizenz für die Bauarbeiten erteilt.
Im Allgemeinen kann die Beantragung von Baumaßnahmen auf Mallorca je nach Umfang und Projektart variieren, insbesondere beim zeitlichen Ablauf. Vorschriften der verschiedenen Regionen und Gemeinden auf Mallorca sind teils sehr unterschiedlich. Und letztlich benötigen Sie auch noch ein recht großes Team mit unterschiedlichen Kompetenzen, welches sich aus Bauträger, Architekten, Statiker, Bauunternehmer, Gesundheits- und Sicherheitskoordinator, Gutachter, Bausachverständige, technischen Architekten, Projektmanager, speziellen Gewerken, Vertreter der Bauherren, Ingenieuren, Abteilung der Inselbehörde (Consell Insular) etc. zusammensetzen kann.
Wieviel Zeit muss ich für eine Baugenehmigung „Baulizenz“ auf Mallorca einplanen?
Wie bei so vielen bürokratischen Vorgängen auf Mallorca ist diese Frage zur Baugenehmigung nicht immer einfach zu beantworten. Bei der Baulizenz für kleinere Arbeiten, also für die Communicacion previa (Obra menor) konnte es schon manchmal mehrere Wochen dauern. Im Endeffekt ist eine gute Vorbereitung das A und O, so dass die CPO mittlerweile umgehend, bis hin zu ein paar Tagen genehmigt werden sollte. Der Einzelfall bzw. die jeweilige Gemeinde macht hier den Unterschied, so kann es sein, dass eine Freigabe im Süden von Mallorca länger dauert, als eine Bewilligung von Bauarbeiten im Norden von Mallorca.
Und bei einer Baulizenz für z. B. einen Neubau auf Mallorca, also bei einer Obra mayor (große Baugenehmigung) ist wohl aktuell jede Aussage mit Zweifeln zu betrachten. Es kommt auch hier auf die Gemeinde, aber noch viel mehr auf die Art und den Umfang des geplanten Projekts an. Handelt es sich um ein Bauprojekt in der Stadt oder auf dem Land? Ist die Umgebung des Grundstücks von z. B. Naturschutzgebieten oder öffentlichen Einrichtungen (Flughafen etc.) umgeben usw. . Mehrere Monate bis hin zu einem Jahr und länger sollten Sie in jedem Fall in Betracht ziehen. Wenn Sie es also nicht eilig haben, so könnte Ihre Geduld der Schlüsselfaktor beim Bauen auf Mallorca werden.
