Immobilien-TÜV Mallorca – von IEE/ITE über Technische Due Diligence bis zum Baugutachten

Der TÜV für Immobilien auf Mallorca

Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihre Traumimmobilie auf Mallorca gefunden – eine charmante Finca mit Blick aufs Meer oder eine moderne Villa in Strandnähe. Alles scheint perfekt, doch da bleiben Fragen wie: Ist das Haus wirklich in gutem Zustand? Gibt es versteckte Schäden, die später teuer werden könnten?

Auf Mallorca gibt es dafür zuverlässige Prüfmethoden: der IEE (Informe de Evaluación de Edificios) und die ITE (Inspección Técnica de Edificios) sind gesetzlich vorgeschriebene Kontrollen, während Baugutachten und die Technische Due Diligence (TDD) detaillierte Einblicke in die Bausubstanz, Haustechnik und mögliche Risiken geben.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie die richtige Prüfung für Ihre Immobilie wählen, worauf Sie achten müssen und welche Experten auf Mallorca Sie dabei unterstützen, damit Ihr Immobilieninvestment nicht nur ein Traum bleibt, sondern auch langfristig sicher und wertbeständig ist.

1. IEE – Informe de Evaluación de Edificios – Mallorca

→ Der offizielle „Gebäude-TÜV“

Der behördliche Gebäudecheck auf Mallorca – verständlich erklärt

Der IEE (Informe de Evaluación de Edificios) ist ein offizieller, technischer Prüfbericht, der auf Mallorca für viele ältere Gebäude gesetzlich vorgeschrieben ist. Er dient dazu, den baulichen Zustand, die Sicherheit, die Zugänglichkeit und die Energieeffizienz einer Immobilie umfassend zu bewerten.

Man kann ihn sich wie einen TÜV für Gebäude vorstellen – mit klaren Vorgaben, einer festen Struktur und einem definierten Prüfintervall.

Was der IEE beinhaltet

Der IEE ist in mehrere Pflichtmodule gegliedert. Zusammen ergeben sie ein vollständiges technisches Profil des Gebäudes.

1. Baulicher Zustand & Sicherheit

In diesem Abschnitt wird das gesamte Gebäude physisch begutachtet:

• • Struktur (Wände, Stützen, Decken, Fundament)

  • Dach, Abdichtungen und Wasserabläufe

  • Fassade, Putz, Risse, Abplatzungen

  • Balkone, Terrassen, Geländer

  • Fenster, Türen und Außenschlüsse

  • Hinweise auf Feuchtigkeit, Korrosion oder Materialermüdung

  • Zustand der Gemeinschaftsflächen

Ziel ist es, Schäden zu identifizieren und Risiken zu bewerten, bevor größere Probleme entstehen.

2. Barrierefreiheit

Hier wird geprüft, inwiefern das Gebäude für Menschen mit eingeschränkter Mobilität geeignet ist:

• • Zugang zum Gebäude

  • Rampen und Stufenfreiheit

  • Aufzugssituation

  • Bewegungsflächen in Gemeinschaftsbereichen

  • Türbreiten und potenzielle Hindernisse

Der Bericht zeigt auf, ob Mindestanforderungen erfüllt werden und welche Verbesserungen möglich wären.

3. Energieeffizienz (inkl. Energieausweis)

Der IEE enthält immer einen offiziellen Energieausweis. Bewertet werden:

• • Dämmqualität der Gebäudehülle

  • Energiebedarf für das Heizen und Kühlen sowie Warmwasser

  • Effizienz von Fenstern und Türen

  • allgemeine energetische Performance

Das Resultat ist eine Energieklasse (A–G), ergänzt durch Empfehlungen zur Optimierung.

4. Dokumentation

Ein zentraler Bestandteil des IEE ist die umfangreiche Dokumentation, die alle Erkenntnisse klar und nachvollziehbar zusammenfasst. Dazu gehören:

• • detaillierte Fotodokumentation aller relevanten Bauteile und Schäden

  • beschreibende Texte zum Zustand sämtlicher untersuchter Bereiche

  • Messwerte (Feuchtigkeit, Rissbreiten, Energiekennzahlen)

  • Einordnung der Dringlichkeit notwendiger Maßnahmen

  • Empfehlungen für Reparaturen, Modernisierung oder energetische Sanierung

  • Pläne, Skizzen oder technische Zeichnungen, falls relevant

  • Protokoll der Ortsbegehung

  • Anhang mit dem Energieausweis

  • Nachweis über die ordnungsgemäße Einreichung bei der Gemeinde

Diese Dokumentation dient als rechtssicheres und technisch belastbares Nachschlagewerk.

Wer darf einen IEE erstellen?

Nur dafür autorisierte Fachleute:

• • Architekten

  • Technische Architekten (Aparejadores)

  • Bauingenieure

Sie führen die Ortsbegehung durch, erstellen den Bericht und reichen ihn offiziell ein.

Wann ist der IEE verpflichtend?

Der IEE wird erforderlich, wenn:

• • ein Gebäude die von der Gemeinde festgelegte Altersgrenze überschreitet (meist 50 Jahre),

  • ein Antrag auf größere Renovierungen gestellt wird,

  • die Gemeinde den Bericht ausdrücklich fordert,

  • Eigentümergemeinschaften die Registrierung ihres Gebäudes nachweisen müssen.

Gültigkeit: üblicherweise 10 Jahre.

Was erhalten Eigentümer nach Abschluss?

• • Vollständigen IEE-Bericht

  • Energiezertifikat

  • Maßnahmenempfehlungen und Prioritätsliste

  • Fotodokumentation

  • Bestätigung der Einreichung bei der Gemeinde

  • Basisschätzung der Kosten für notwendige Arbeiten (falls durchgeführt)

Dieses Paket dient sowohl Eigentümern als auch potenziellen Käufern als zuverlässige Entscheidungsgrundlage.

Warum ist der Gebäude-TÜV auf Mallorca so wichtig?

Der Gebäudecheck -IEE (Informe de Evaluación de Edificios)- sorgt für:

• • Sicherheit – Gefahren werden frühzeitig erkannt

  • Transparenz – objektiver Zustand des Gebäudes

  • Planbarkeit – klare Prioritäten für Sanierungsmaßnahmen

  • Werterhalt – dokumentierter Pflegezustand

  • Rechtssicherheit – gesetzliche Pflichten erfüllt

  • Vertrauen beim Verkauf – Käufer verlangen zunehmend geprüfte Gebäude

Auf Mallorca ist der IEE aufgrund der besonderen klimatischen Belastungen – Feuchtigkeit, Salzwasser, Sonneneinstrahlung – besonders wertvoll.

Historie des IEE auf Mallorca

1990er Jahre – Einführung der ITE

• • 1990–1995: Viele spanische Städte, auch auf den Balearen, führen die Inspección Técnica de Edificios (ITE) für ältere Wohngebäude ein.

  • Ziel: Prüfung der tragenden Struktur, Dächer und Fassaden.

  • Merkmal: Reine Baustatikprüfung, keine Energie- oder Barrierebewertung.

1999 – Gesetzliche Basis für Gebäudeprüfung

• • Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) tritt in Kraft.

  • Legt die Verantwortlichkeiten der Eigentümer, Architekten und Bauingenieure fest.

  • ITE wird weiterhin anerkannt, aber der Fokus auf Sicherheit und Standardisierung wird gestärkt.

2000–2010 – Erster Bedarf an Energie- und Barrierebewertung

• • Europäische Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden nehmen Einfluss auf Spanien.

  • Diskussionen auf Mallorca und den Balearen über modernisierte Prüfsysteme für ältere Immobilien.

  • ITE alleine wird zunehmend als unvollständig angesehen, da Energie und Zugänglichkeit fehlen.

2013–2015 – Einführung des IEE auf den Balearen

• • Das Informe de Evaluación de Edificios (IEE) wird eingeführt.

  • Ziel: Umfassendere Bewertung von Bestandsgebäuden, inkl. Tragwerk & Fassade, Dach & Balkone, Barrierefreiheit, Energieeffizienz / Energieausweis

  • verpflichtend zunächst für Gebäude ab 50 Jahren, später für weitere Immobilien

2015–2020 – Konsolidierung

• • IEE wird auf Mallorca weitgehend Pflicht für ältere Immobilien, vor allem bei Eigentümergemeinschaften, Verkauf oder Vermietung

  • ITE verliert praktisch an Bedeutung, wird nur noch vereinzelt für sehr alte Gebäude genutzt.

2020–2025 – Standardisierung und Digitalisierung

• • IEE-Berichte werden zunehmend digital erstellt und bei den Gemeinden elektronisch eingereicht.

  • Integration von energetischer Bewertung, Modernisierungsempfehlungen und Priorisierung von Reparaturen.

  • Lokale Architekten, Aparejadores und Bausachverständige erstellen die Berichte nach standardisierten Vorlagen.

2. ITE – Inspección Técnica de Edificios – Mallorca

→ Der klassische bauliche Gebäudecheck in Spanien, Vorgänger des IEE (rein bautechnisch)

Die ITE (Inspección Técnica de Edificios) ist eine technische Pflichtinspektion für ältere Gebäude in Spanien. Sie ist der Vorgänger beziehungsweise die vereinfachte Version des heutigen IEE. Während der IEE zusätzlich Barrierefreiheit und Energieeffizienz umfasst, konzentriert sich die ITE ausschließlich auf den bautechnischen Zustand und die strukturelle Sicherheit eines Gebäudes.

Viele Gemeinden verwenden den Begriff weiterhin, obwohl inhaltlich oft bereits der IEE vorgeschrieben ist.

3. TDD – Technische Due Diligence auf Mallorca

→ Der wichtigste Check beim Immobilienkauf, umfassende Prüfung von Immobilien vor Kauf oder Investition

Die Technische Due Diligence (TDD) ist ein umfangreicher Prüfprozess, der weit über die klassischen Pflichtinspektionen wie IEE oder ITE hinausgeht. Ziel ist es, alle relevanten baulichen, technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte einer Immobilie zu prüfen, um Investitionsrisiken zu minimieren und fundierte Entscheidungen zu ermöglichen.

Auf Mallorca ist die TDD besonders sinnvoll, da klimatische Bedingungen (Feuchtigkeit, Salzwasser, Sonne), ältere Bausubstanz und lokale Bauvorschriften viele potenzielle Risiken bergen.

Die Technische Due Diligence verfolgt mehrere, eng miteinander verbundene Ziele:

1. Risiken frühzeitig erkennen

   • Verborgene Schäden an Tragstruktur, Fassade, Dach oder Installationen

   • Feuchtigkeit, Schimmel oder Korrosion

   • Nicht genehmigte Umbauten, Pools oder Terrassen

2. Rechtliche Konformität prüfen

   • Übereinstimmung von Grundbuch, Bauplänen und Ist-Zustand

   • Einhaltung der lokalen Bauvorschriften, Denkmalschutz und Gemeindeauflagen

   • Nachweis von legalen Erweiterungen und Renovierungen

3. Kostentransparenz schaffen

   • Abschätzung von sofortigen Reparaturen und langfristigen Instandhaltungen

   • Prognose von Energiekosten und möglichen Modernisierungsmaßnahmen

4. Investitionsentscheidung absichern

   • Grundlage für Kaufpreisverhandlungen oder Vertragsklauseln

   • Sicherheit für Kreditgeber oder Investoren

Prüfbereiche der Technischen Due Diligence für Mallorca-Immobilien

Die TDD ist interdisziplinär und umfasst mehrere Bereiche:

1. Bauliche Prüfung

• • Tragwerk: Fundamente, Wände, Decken, Balken

  • Dach & Abdichtung: Ziegel, Flachdach, Terrassen, Dachabläufe

  • Fassade & Außenbereich: Putz, Risse, Brüstungen, Balkone

  • Innenbereiche: Feuchtigkeit, Risse, Schimmel, Bodenbeläge

  • Gemeinschaftsflächen: Treppenhäuser, Aufzüge, Geländer

2. Technische Anlagen & Haustechnik

• • Elektrik: Verkabelung, Sicherungskästen, Normenprüfung

  • Sanitär & Wasserleitungen: Zustand, Leckagen, Abwasser

  • Heizung, Lüftung, Klimaanlagen (HLK): Funktion, Alter, Effizienz

  • Sonderanlagen: Pools, Pumpen, Solaranlagen, Sicherheitssysteme

3. Energieeffizienz & Nachhaltigkeit

• • Überprüfung des Energieausweises

  • Wärmedämmung, Fenster, Türen, Dächer

  • Möglichkeiten für energetische Sanierungen oder Modernisierung

4. Rechtliche Prüfung

• • Baupläne vs. Ist-Zustand

  • Genehmigungen und Lizenzen für Umbauten, Pools, Terrassen

  • Grundbucheinträge und Katasterprüfung

  • Prüfung auf Baurechtskonflikte, Denkmalschutzauflagen oder andere Einschränkungen

5. Dokumentation & Bericht

• • Fotodokumentation aller relevanten Punkte

  • Beschreibung und Bewertung aller Schäden

  • Messwerte (Risse, Feuchtigkeit, Energieverbrauch)

  • Priorisierung von Sofortmaßnahmen, mittelfristigen und langfristigen Reparaturen

  • Kostenschätzungen für Sanierungen

  • Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise

  • Zusammenfassung für Eigentümer, Käufer oder Investoren

Wer führt eine Technische Due Diligence durch?

Eine TDD wird in der Regel von einem interdisziplinären Expertenteam durchgeführt:

• • Architekten

  • Bauingenieure

  • Technische Architekten (Aparejadores)

  • Bausachverständige für Schäden an Gebäuden

  • Haustechnik- und Energieexperten

  • bei Bedarf Rechtsexperten oder Notare für Bauauflagen

Auf Mallorca ist es besonders wichtig, Fachleute mit lokaler Erfahrung zu wählen, da Klima, historische Bauweise und Vorschriften von Gemeinde zu Gemeinde stark variieren.

Ablauf einer Technischen Due Diligence auf Mallorca

1. 1. Auftragsklärung & Zieldefinition: Umfang, Prüfbereiche, Investitionsfokus

   2. Vor-Ort-Begehung: Inspektion aller Gebäudeteile, Dach, Keller, Terrassen

   3. Prüfung der Unterlagen: Baupläne, Genehmigungen, Energieausweis, Grundbuch

   4. Technische Analysen: Messungen, Materialprüfung, strukturelle Bewertung

   5. Dokumentation & Berichtserstellung: Priorisierung der Maßnahmen, Fotodokumentation, Kostenschätzung

   6. Abschlussbesprechung: Ergebnispräsentation, Empfehlungen, Entscheidungsgrundlage

Nutzen der TDD auf Mallorca

• • Risikominimierung: versteckte Baumängel und rechtliche Probleme werden aufgedeckt

  • Kostenkontrolle: realistische Einschätzung der Sanierungs- und Betriebskosten

  • Preisverhandlung: Käufer können Mängel zur Anpassung des Kaufpreises nutzen

  • Rechtssicherheit: Eigentümer und Käufer erfüllen lokale Vorschriften

  • Investitionssicherheit: Grundlage für Banken, Investoren oder private Käufer

Eine TDD ersetzt keinen IEE/ITE, geht aber deutlich tiefer und ist für Käufer oder Investoren wesentlich aussagekräftiger.

4. Baugutachten Mallorca – detaillierte Analyse für Sicherheit, Wert und Investition

Baugutachten / Gutachten / Sachverständigenbericht

→ Individuelle, tiefe Analyse – nicht gesetzlich, sondern freiwillig

Ein Baugutachten ist ein individuell erstellter, fachlicher Bericht, der den baulichen Zustand einer Immobilie umfassend bewertet. Auf Mallorca wird es insbesondere bei Kauf, Verkauf, Sanierung oder Investitionen eingesetzt.

Es ist freiwillig, geht aber oft tiefer ins Detail als gesetzlich vorgeschriebene Prüfungen wie IEE oder ITE und kann als Bestandteil einer Technischen Due Diligence genutzt werden.

Ziele eines Baugutachtens

• • Zustandserfassung der Immobilie: Tragstruktur, Dach, Fassaden, Balkone, Terrassen, Feuchtigkeit, Schimmel oder Materialermüdung

  • Technische Anlagen prüfen: Elektrik, Sanitär, Heizung/Klima, Aufzüge, Pools, Solaranlagen

  • Risikoanalyse und Bewertung von Schäden: verborgene Mängel erkennen, Reparaturbedarf und Kosten einschätzen

  • Dokumentation: rechtssicherer Bericht für Käufer, Verkäufer, Banken oder Versicherungen

  • Sanierungs- und Modernisierungsempfehlungen: Priorisierung nach Dringlichkeit, Kostenschätzungen, Maßnahmenplanung

Prüfbereiche eines Baugutachtens

1. Bauliche Substanz

• • Tragwerk: Fundamente, Decken, Wände, Balken

  • Dach, Abdichtungen, Terrassen

  • Fassaden, Putz, Risse, Balkone, Brüstungen

  • Innenräume: Feuchtigkeit, Schimmel, Bodenbeläge

  • Gemeinschaftsflächen: Treppenhäuser, Geländer, Aufzüge

2. Technische Anlagen

• • Elektrik: Leitungen, Verteiler, Normenkonformität

  • Sanitär: Leitungen, Abwasser, Pumpen

  • Heizung, Lüftung, Klimaanlagen

  • Sonderanlagen: Pools, Solarsysteme, Sicherheitstechnik

3. Energieeffizienz

• • Dämmung, Fenster, Türen

  • Energieausweis, Verbrauchsanalyse

  • Vorschläge für energetische Modernisierung

4. Rechtliche Aspekte

• • Vergleich von Bauplänen, Genehmigungen und tatsächlicher Nutzung

  • Kontrolle von Anbauten, Pools, Terrassen

  • Prüfung von Bebauungsplänen, Denkmalschutzauflagen oder Gemeindeauflagen

5. Dokumentation

• • Fotodokumentation und schriftliche Bewertung aller Mängel

  • Priorisierung nach Dringlichkeit

  • Kostenschätzung für Reparaturen

  • Zusammenfassung für Käufer, Eigentümer oder Investoren

Wer erstellt ein Baugutachten auf Mallorca?

• • Architekten

  • Technische Architekten (Aparejadores)

  • Bauingenieure

  • Spezialisten für Haustechnik, Energie und ggf. Recht

  • Bausachverständige für Schäden an Gebäuden

Lokale Erfahrung kann entscheidend sein, da klimatische Bedingungen (Feuchtigkeit, Salzluft) und traditionelle Bauweise (Fincas, Altbauten) spezielle Kenntnisse erfordern.

Typische Einsatzgebiete

• • Kauf oder Verkauf von Villen, Fincas, Mehrfamilienhäusern

  • Vorbereitung größerer Renovierungen oder Modernisierungen

  • Technische Due Diligence vor Investitionen

  • Versicherungszwecke oder Schadensbewertung

  • Nachweis des Gebäudezustands für Eigentümergemeinschaften

Nutzen eines Baugutachtens

• • Transparenz über versteckte Mängel

  • Kostensicherheit durch realistische Einschätzung von Sanierungen

  • Preisverhandlung beim Kauf

  • Rechtssicherheit für Eigentümer oder Käufer

  • Investitionssicherheit für Banken, Investoren oder Käufer

Immobilien-TÜV Mallorca – kurz zusammengefasst

Auf Mallorca ist der richtige Überblick über den Zustand einer Immobilie entscheidend – sei es für den Kauf, Verkauf oder die Sanierung. IEE und ITE erfüllen die gesetzlich vorgeschriebene Pflichtprüfung und liefern einen Standardnachweis über Sicherheit, Tragwerk und Energieeffizienz.

Für detaillierte Informationen über Schäden, Reparaturbedarf und Investitionsrisiken bieten die Technische Due Diligence (TDD) und ein individuelles Baugutachten von Bausachverständigen deutlich tiefere Einblicke.

Ein Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden ergänzt diese Prüfungen durch gezielte Schadensanalyse und Gutachten, insbesondere bei Versicherungsfällen, Renovierungen oder rechtlichen Streitigkeiten.

Die Kombination aus gesetzlicher Pflichtprüfung, freiwilligen Gutachten und professioneller Expertise sorgt dafür, dass Sie auf Mallorca fundierte Entscheidungen treffen können – für ein sicheres, transparentes und wertbeständiges Immobilieninvestment.

• IEE (Informe de Evaluación de Edificios)

Pflicht: ja, ab bestimmtem Gebäudealter (meist 50 Jahre)

Fokus:Bauzustand, Barrierefreiheit, Energieeffizienz

Nutzen: gesetzliche Kontrolle, Nachweis der Gebäudesicherheit

Beschreibung: Pflichtbericht, standardisiert, umfasst Energie & Barrierefreiheit; weniger tiefe technische Analyse

• ITE (Inspección Técnica de Edificios)

Pflicht: ja, in einigen Gemeinden

Fokus: nur baulicher Zustand, Tragwerk, Fassade, Dach

Nutzen: gesetzliche Kontrolle, Sicherheit

Beschreibung: Vorgänger des IEE, rein bautechnisch, ohne Energie- oder Barriereprüfung

• TDD (Technische Due Diligence)

Pflicht: nein (freiwillig)

Fokus: bauliche Prüfung, Haustechnik, Energie, Recht, Kosten, Risikobewertung

Nutzen: Entscheidungsgrundlage vor einer Immobilientransaktion (Kauf / Verkauf), Investitionssicherheit

Beschreibung: umfassender als IEE/ITE, tiefgehende Analyse, Bewertung von Investitionsrisiken; kann Baugutachten enthalten

• Baugutachten

Pflicht: nein (freiwillig)

Fokus: baulicher Zustand, technische Anlagen, Energie, rechtliche Aspekte, Kostenanalyse

Nutzen: allgemeine und unabhängige Grundlage für Kaufabsicherung, Schadenbewertung, Sanierungsplanung

Beschreibung: individuell erstellt, detaillierter als IEE/ITE, konzentriert sich auf aktuelle Schäden und Handlungsempfehlungen; weniger formalisiert als TDD

Wichtigste Unterlagen für IEE, ITE, TDD oder Baugutachten

• • Escritura (Eigentumsurkunde):
    Belegt, wer offizieller Eigentümer ist und welche Flächen oder Rechte zur Immobilie gehören.
  • Nota Simple (aktueller Grundbuchauszug):
    Zeigt Eigentümer, Belastungen, Hypotheken, Wegerechte und ob rechtliche Probleme bestehen.
  • Catastro-Auszug:
    Offizielle Steuer-/Flurkarte, oft mit abweichenden Flächen; wichtig zum Abgleich mit der Realität und dem Grundbuch.
  • Baugenehmigungen (Licencia de Obra):
    Belegt, dass der Bau oder spätere Umbauten legal genehmigt wurden.
  • Licencia de Primera Ocupación / Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung):
    Erforderlich für legalen Wohnstatus, Wasser-/Stromanschluss und oft für die Ferienvermietung.
  • Proyecto (Baupläne):
    Originalpläne bzw. genehmigte Pläne, um tatsächliche Bauweise und spätere Veränderungen abzugleichen.
  • Certificado de Antigüedad (Altersnachweis des Gebäudes):
    Wichtig bei älteren oder ohne Lizenz errichteten Anbauten – kann zur Legalisierung dienen.
  • IBI-Quittungen (Grundsteuer):
    Nachweis, dass die Immobilie steuerlich korrekt geführt wird und keine Rückstände bestehen.
  • Energiezertifikat (Certificado de Eficiencia Energética – CEE):
    Pflichtdokument beim Verkauf oder bei der Vermietung.
  • Wasser- und Stromverträge bzw. Rechnungen:
    Belegen vorhandene Anschlüsse und eventuelle Besonderheiten (z. B. eigener Brunnen, Gemeinschaftsvertrag).