Ferienvermietung Mallorca Teil 1 – FAQ / häufig gestellte Fragen zur ETV-Lizenz

Ferienvermietung Mallorca – häufig gestellte Fragen zur Ferienvermietungslizenz

Ferienvermietung Mallorca! Die größte Baleareninsel bietet eine Reihe interessanter Immobilien. Ob eine Villa in BonAire bei Alcudia, eine mediterrane Finca im Landesinneren der größten Baleareninsel, ein Chalet am Playa de Alcudia, eine Wohnung im beliebten Hafenort Puerto Pollensa, eine Doppelhaushälfte oder ein Einfamilienhaus in Son Serra de Marina oder das moderne Apartment / Penthouse am Hafen von Alcudia. All dies und noch mehr sind fantastische Möglichkeiten für einen Erst- oder Zweitwohnsitz auf Mallorca. Aber was tun, wenn man seine Immobilie mal nicht oder nur noch selten nutzt? Verkaufen oder vermieten? 

Sicher kann es erstmal interessant sein, die fixen Kosten seiner Immobilie mit Mieteinnahmen zu decken. Für jene Immobilienbesitzer, die etwas mehr wollen, bietet sich eine professionelle Vermietung an Touristen auf Mallorca an. Dies ist jedoch mit besonderen Vorraussetzungen und Bedingungen verbunden. Wie Sie sicher hier und dort vernommen haben, wurden Immobilien auf Mallorca in der Vergangenheit oftmals illegal vermietet. Als im Sommer 2017 das Moratorium zum Thema „Ferienvermietung Mallorca„ von der Balearen-Regierung verabschiedet wurde, konnte schon kurz darauf ein stetiger Rückgang von illegal vermietetem Wohnraum festgestellt werden. Zu diesem Zeitpunkt wurde also ein regelrechter Stop für weitere Lizenzen zur Vermietung von Wohnraum gesetzt und das Ganze zunächst für ein Jahr. 

Im Sommer darauf wurde nach langem hin und her nun ein Regelwerk verabschiedet, welches nun auch die Vermietung von Wohnungen beinhaltet. Das Tourismusministerium sieht jedoch strenge Anforderung an die Ferienvermietung von Immobilien auf Mallorca vor. Inhaber von bestehenden Ferienvermietungslizenzen (ETV) dürfen sich glücklich schätzen, denn für jene schon bestehende Lizenz wurden aktuell keine neuen Anforderungen gestellt, sie haben Bestand. Nachfolgend werden Ihnen häufig gestellte Fragen beantwortet.

Welche Verdienstmöglichkeiten bringt mir die Ferienvermietung auf Mallorca?

Nun, bei anhaltendem Touristenstrom bleibt die Ferienvermietung auf Mallorca zunächst sehr lukrativ. Die Einnahmen bzw. Durchschnittspreise pro Person und Nacht variieren natürlich sehr stark. Je nachdem wie gut die Faktoren des Immobilientyps, zur Lage, der Qualität der Immobilie, Ausstattung und Freizeitmöglichkeiten sind, können durchschnittlich 30,—€ bis 70,—€ und viel mehr pro Person und Nacht erzielt werden. Im Endeffekt beschreibt dies aber noch nicht Ihren Verdienst, sondern zunächst nur Ihre Einnahmen, denen natürlich auch Kosten gegenüber stehen.

Verliert meine touristische Vermietlizenz an Gültigkeit, wenn ich meine Immobilie verkaufen würde?

Ja und Nein. Da mittlerweile auch die Vermietung von Wohnungen möglich ist, muss hier differenziert werden. Wenn es sich also um eine neue Ferienvermietungslizenz für ein Ferienhaus auf Mallorca handelt, so ist diese unbefristet gültig und kann selbstverständlich als gewisse Wertsteigerung bei einem möglichen Immobilienverkauf gesehen werden. Bei den Lizenzen zur Vermietung von Wohnungen hingegen ist vorgesehen, dass diese zunächst auf fünf Jahre beschränkt sind.

Wieviel kostet mich eine Ferienvermietungslizenz?

Zunächst spricht man derzeit über den Erwerb von sogenannten Gästebetten. Haben Sie also ein gültige Ferienvermietungslizenz auf Mallorca erstanden, so sprechen wir entweder über Lizenzgebühren für ein Bett in einem Haus oder in einer Wohnung. 

Haben Sie beispielsweise ein kleines Einfamilienhaus (ETV365-Uni) in Son Serra de Marina erworben, aus dessen Antrag und Bewilligung der Kauf von z. B. 4 Betten hervorgeht, so wird je Bett eine Lizenzgebühr von 3.500,— € fällig. Auf der anderen Seite kostet Sie ein Bett in einem Mehrfamilienhaus (ETV365-Pluri), also in einem Apartment mit z. B. zwei bestätigten Betten, jeweils 875,—€, also 1/4 dessen, was Sie für ein Bett in einem Haus zahlen würden. Zum Thema 60-Tages-Regelung (ETV60): hier fallen 291,67€ je Platz an.

Wie bekomme ich eine gültige Ferienvermietungslizenz auf Mallorca?

Dies ist nach wie vor nicht ganz einfach und erfordert auch ein wenig Risiko und Ausdauer. Zunächst müssen Sie wissen, dass Mallorca in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Es gibt Zonen, die zukünftig von der Ferienvermietung auf Mallorca ausgeschlossen wurden, andere die Sonderregelungen unterliegen, weitere die für die Vermietung von Wohnraum komplett frei gegeben wurden und wiederum weitere Zonen, die als geschützt, gesättigt etc. pp. gelten. Der Ablauf ist theoretisch einfach zu erklären, die Umsetzung in der Praxis zur Erlangung einer tatsächlich genehmigten Lizenz auf Mallorca dagegen eher mit Hindernissen verbunden.

Zunächst muss geklärt sein, ob sich Ihre Immobilie in einer Zone befindet, in der die Beantragung generell möglich ist. Handelt es sich bei Ihrer Immobilie beispielsweise um Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus, so benötigen Sie hierfür die Zustimmung zur Ferienvermietung der Eigentümergemeinschaft.

Der nächste Schritt ist die allgemeine Beantragung bei der zuständigen Gemeinde. Sobald die zuständige Gemeinde die entsprechende Immobilie für die allgemeine Anfrage einer Ferienvermietungslizenz freigegeben hat, wird Ihnen dies bestätigt. Einem Erwerb von Gästebetten / Touristenplätzen steht nun nicht mehr viel im Wege, dies geschieht im Touristenministerium, der Generaldirektion für Tourismus. Hier wird nun eine Erklärung zur Aufnahme einer touristischen Aktivität eingereicht, die sogenannte DRIAT (declaración responsable del inicio de la actividad turística), diese beinhaltet unter Anderem den sogenannten Modernisierungs- und Qualitätsplan (Anhang 6 des Dekrets 20/2015) für Immobilien, in denen touristische Aufenthalte statt finden. Sobald dies auch geschehen ist, sind Sie fast offizieller Inhaber einer Ferienvermietungslizenz auf Mallorca. Vollständigkeit, sowie Gültigkeit aller Unterlagen, Lizenzzahlungen und finale Abnahme vorausgesetzt.

Welche Unterschiede gibt es hinsichtlich der Vermietungslizenzen auf Mallorca?

ETV365-Uni: Touristenaufenthalte in Einfamilienhäusern (Estancias turísticas en viviendas unifamiliares)

Die ETV365-Uni bezieht sich speziell auf Einfamilienhäuser und seine Nutzung und Einschränkungen können wie folgt definiert werden: 

– Touristenaufenthalte in Einfamilienhäusern (Villen)

– Die Registrierung einer Lizenz läuft nicht ab

– das EFH kann das ganze Jahr über vermietet werden

Es gibt verschiedene Arten von Einfamilienhäusern:

a) Das Einfamilienhaus ist wie folgt definiert. Es gibt kein direkt angrenzendes Haus und es ist die einzige Immobilie auf dem Grundstück. Unabhängige Wohnungen, die sich in Mehrfamilienhäusern (Mehrfamilienhäuser und Wohnungen) befinden, die der horizontalen Eigentumsordnung unterliegen, gelten nicht als Mehrfamilienhäuser.

b) Einfamilienhäuser „mit Trennwänden“ sind Immobilien, die sich eine gemeinsame Aussenwand mit anderen Immobilien teilen, d.h. verbundene Villen oder Reihenhäuser. Die Immobilie muss jedoch ein eigenes Grundstück haben.

c) Die „verbundene“ Immobilie ähnelt einem „Einfamilienhaus mit Trennwänden“ wie vorstehend beschrieben, teilt sich aber dasselbe Grundstück mit den anderen Immobilien, d.h. innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, z.B. Reihenhäuser.

ETV365-Pluri: Touristenaufenthalte in Mehrfamilienhäusern, also in Wohnungen (Estancias turísticas en viviendas plurifamiliares). Die Lizenz für ETV365-Pluri-Immobilien läuft nach 5 Jahren ab und ist erneuerbar. ETV365-Pluri-Immobilien können das ganze Jahr über vermietet werden.

ETV60: Touristische Aufenthalte in Hauptwohnanlagen (Ein- und Mehrfamilienhäuser), (Estancias turísticas en propiedades de residencia principal -viviendas unifamiliares y plurifamiliares). Dies sind die Immobilien, in denen der Eigentümer eingetragen ist, der in der Immobilie lebt. Diese Art von Eigentum kann für einen Zeitraum von maximal 60 Tagen pro Jahr vermietet werden. Die Lizenz läuft nach 5 Jahren ab und ist verlängerbar.

Bitte beachten Sie bei allen Lizenzvarianten, dass jeweils Ausnahmen und Einschränkungen bestehen können.

Ferienvermietung Mallorca – Zonenplan – Wo dürfen Sie vermieten?

Das Tourismusgesetz hat für die Ferienvermietung eine klare Zonen-Regelung auf Mallorca vorgesehen. Unter diesen Zonen befinden sich Regionen, in den die Ferienvermietung ganz ausgeschlossen ist, andere Gegenden haben Sonderregelungen und wieder andere sind für die Vermietung von Wohnraum komplett frei gegeben.

Beispielsweise sind landschaftliche Schutzgebiete, sowie Industrie- und Wirtschaftsregionen von der Ferienvermietung ausgeschlossen. In sensiblen und gesättigten Zonen herrscht eine Sonderregelung, die die Ferienvermietung nur für 2 Monate im Jahr gestattet.

Und die Stadt Palma ist von der gesamten Regelung nicht betroffen, was nicht heisst, dass hier unbegrenzt vermietet werden darf. Im Gegenteil, für Palma gelten eigene Regelungen. So dass Sie hier keine Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern durchführen dürfen, hingegen in Einfamilienhäusern ist sie gestattet. Finden Sie im folgenden Artikel und dem Zonenplan Mallorca einen ersten Überblick, um zunächst eine Idee zu bekommen.

Ferienvermietung Mallorca – Zonenplan (PIAT)

Das Tourismusgesetz hat für die Ferienvermietung eine klare Zonen-Regelung auf Mallorca vorgesehen. Der Zonenplan (PIAT=Planes de Intervención en Áreas Turísticas) beinhaltet zunächst nachfolgende Zonen. Details und Besonderheiten sind dem Gesetz zu entnehmen.

Welche Voraussetzungen werden für eine touristische Vermietung an meine Mallorca-Immobilie gestellt?

Jene Immobilie zur touristischen Ferienvermietung auf Mallorca kann bildhaft dargestellt, wie das Führen eines Hotels betrachtet werden. Und da, wo Menschen gegen Entgelt leben, gibt es selbstverständlich gewisse ethische und gesetzliche Anforderungen. Beispielsweise sieht die Regelung vor, dass für jeweils vier Gästebetten mindestens ein Badezimmer bestehen soll. Und für die Vermietung von Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus, sollen die Wohneinheiten über separate Zähler für den Verbrauch von Wasser und Strom verfügen. Bei eingeschränkten Zonen, soll es sich bei der Immobilie um den Hauptwohnsitz des Eigentümers handeln. Hierbei ist zu bemerken, dass dies nur auf neue Lizenzen bezogen ist. Weiterhin fordert eine gültige Vermietungslizenz (ETV) auf Mallorca folgende Verpflichtungen, Dokumentationen bzw. Zertifikate, die sich unmittelbar auf das zu vermietende Objekt beziehen, darunter:

1. 1. Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad), hier ist auch die max. Anzahl an zu vermietenden Plätzen angegeben

1. 2. die Immobilie soll sich in einem Gebiet befinden, die für die Ferienvermietung als geeignet deklariert wurde

1. 3. die Immobilie muss mindestens 5 Jahre alt sein, und in dieser Zeit in privater Nutzung gewesen sein

1. 4. Straffreiheit – das Ferienvermietungsobjekt soll frei von Sanktionen sein. Es kann bei schweren Verletzungen gegen das Ferienvermietungsgesetz nicht vermietet werden, solange Sanktionen bestand haben und die Straffreiheit wieder hergestellt wurde.

1. 5. Die Ferienvermietungsimmobilie soll über ein entsprechendes Energiezertifikat verfügen. Sofern keine Regulierungen vorliegen, werden folgenden Mindestanforderungen gewünscht: F-Einstufung für Gebäude, die vor dem 31.12.2007 gebaut wurden und Bewertung D für Gebäude, die nach dem 01.01.2008 gebaut wurden.

1. 6. Das Objekt sollte den Verbrauch von Wasser messen können, sprich ein Zähler oder Einzelzähler sollte verfügbar sein.

1. 7. Gesonderte Zähler für Strom, Gas etc. sind gegebenenfalls auch zu berücksichtigen

1. 8. Beachten Sie auch die geltenden Bestimmungen zu Nachhaltigkeit & Erreichbarkeit.

1. 9. Es handelt sich bei Ihrer Immobilie nicht um ein Wohneigentum, das dem offiziellen Schutzsystem oder einem begrenztem Preis unterliegt, hierbei sind Sozialwohnungen gemeint.

1. 10. Für jeweils vier Plätze muss mindestens 1 Badezimmer verfügbar sein.

1. 11. Weitere Anforderungen gemäß Anhang 6 des Dekrets 20/2015 .

1. 12. Qualitäts- / Modernisierungspläne, die durch Verordnung genehmigt wurden.

1. 13. Die Ferienvermietungsobjekte sind an einer gut sichtbaren Stelle mit einer Plakette zu kennzeichnen, auf der die Immobilie als Ferienvermietungsobjekt mit der entsprechenden Lizenznummer gemäß den Spezifikationen in Anhang 1 der Verordnung 20/2015 gekennzeichnet ist.

1. 14. Abschluss einer Haftpflichtversicherung für persönliche und materielle Schäden bis 300.000€, die den Gästen während der Nutzung und des Aufenthalts entstehen können.

1. 15. Telefonische Kontaktnummer und 24h-Erreichbarkeit für Gäste und Eigentümer.

1. 16. Einhaltung von Verpflichtungen, die sich aus dem Ferienvermietungsgesetz der Balearen für alle Eigentümer bzw. Vermietungsunternehmen ergeben.

1. 17. Einhaltung an alle möglichen und geltenden Vorschriften, inkl. Steuern und die aufsichtsrechtlichen Anforderungen für die Ausübung dieser Tätigkeit (Unternehmung, Arbeit, Personal und Steuern)

1. 18. Teilen Sie Ihren Gästen die gültige Registrierungsnummer für die Ferienvermietung der Immobilie mit. Bei Werbung zu Ihrer Immobilie inkl. Online-Werbung soll die Lizenznummer eindeutig bekannt gegeben werden.

1. 20. Registrierung von Touristen bei der Polizei gemäß den Normen der Bürgersicherheit.
   21. Einhaltung des in den Artikeln 86 und 87 des Dekrets 20/2015 geregelten Systems der Informationen, Preise, Werbung und Vorkehrungen.

Welche Immobilientypen sind für die Ferienvermietung zugelassen?

Beschlossen wurde, dass keine neuen Hotels auf dem Lande und auch keine neuen Golfclubprojekte genehmigt werden. Neben Einfamilienhäusern, können nun aber auch Ferienvermietungslizenzen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern beantragt werden. Aber auch dies gelingt nur, wenn sich solche Objekte in einer genehmigten Zone befinden und in der Eigentümerversammlung eine Freigabe für die Beantragung beschlossen wurde.

Neubau oder Altbau? Macht das einen Unterschied bei der Ferienvermietung auf Mallorca?

Man sollte meinen, dass ein Neubau für eine Vermietung auf Mallorca an Touristen aufgrund der gebotenen Neubauqualität doch etwas interessantes sei. Sicher ist dies auch so. Jedoch wird hier ein Riegel vorgeschoben, so dass Sie eine Ferienvermietungslizenz für einen Neubau erst nach 5 Jahren beantragen können. Auch hier gilt es natürlich wieder die richtige Zone im Auge zu behalten. Damit wären wir wieder bei dem Thema Lage einer Immobilie auf Mallorca.

Habe ich mich gegenüber meinen Gästen an besondere Mindestleistungen bei der Ferienvermietung auf Mallorca zu halten?

Wie bereits eingeleitet, versteht sich die Vermietung von Immobilien auf Mallorca, wie ein kleiner Hotelbetrieb. Entsprechend müssen folgende touristische Dienstleistungen direkt oder indirekt angeboten werden:

• vor dem Bezug von neuen Gästen soll das zu vermietende Objekt regelmäßig oder währenddessen gereinigt werden
• Bettwäsche, Handtücher und allgemeine Haushaltsartikel sollen zur Verfügung gestellt werden
• regelmäßige Wartung von Anlagen
• alles weitere gemäß Qualitätsplan / Modernisierungsplan
• werden diese Dienstleistungen von Personal umgesetzt, so sind die Vorschriften zu Arbeit, sozialer Sicherheit und Arbeits-/Unfallverhütungsvorschriften einzuhalten

Muss ich meine Ferienvermietungsimmobilie auf Mallorca deutlich kennzeichnen?

Ja, eine eine entsprechende Plakette muss gut sichtbar vor dem Eingang der Ferienimmobilie angebracht werden. Diese sollte die Buchstaben ETV („estancia turística en vivienda“; zu Deutsch: „touristischer Aufenthalt in Wohngebäuden“) und die gültige ETV-Nummer beinhalten.

Welche Folgen hat es, wenn ich meine Immobilie auf Mallorca ohne gültige Ferienvermietungslizenz vermiete und ab wann spricht man von illegaler Ferienvermietung auf Mallorca?

Bei touristischer Vermietung, Vermarktung und Werbung von Immobilien auf Mallorca ohne gültige Ferienvermietungslizenz werden Geldstrafen von 20.000€ bis 40.000€ verhängt. Weiterhin muss der Eigentümer die Vermietung einstellen, bis entsprechende Sanktionen festgelegt wurden. Die Vermietung ist illegal, sobald Sie eine Immobilie zu touristischen Zwecken vermieten, jedoch keine entsprechende Erklärung (DRIAT) abgegeben haben und/oder die vorgeschriebenen Vermietungsvoraussetzungen nicht erfüllen

Welche Anforderungen zur Ferienvermietung Mallorca muss ich erfüllen, wenn es sich um Sondereigentum bzw. um eine Eigentümergemeinschaft in einem Wohnkomplex handelt?

1. Im Allgemeinen handelt es sich dabei um Wohnungen oder Immobilien-Einheiten in Mehrfamilienhäusern.

2. Wohnungslizenzen werden für eine verlängerbare Dauer von 5 Jahren erteilt. Die Eigentümer können die Verlängerung der Lizenz für einen zusätzlichen Zeitraum von 5 Jahren während des Monats vor Ablauf der bestehenden Ferienvermietungslizenz beantragen, sofern das Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, weiterhin als geeignet erachtet wird und die Voraussetzungen für die Ferienvermietung erfüllt sind. 

Beantragt der Eigentümer vor Ablauf der bestehenden Lizenz keine Verlängerung der Ferienvermietungslizenz, wird die Lizenz entzogen, und der Eigentümer muss eine neue Lizenz beantragen. Dies geht nur, wenn neue Lizenzen verfügbar sind. 

Wenn die zu diesem Zeitpunkt festgelegten regulatorischen Anforderungen an die bestehende Lizenz, einschließlich der Stadtplanung auslaufen und nicht mehr erfüllt sind, muss die gesamte Ferienvermietung eingestellt und die Immobilie aus dem Eintrag der Ferienvermietung entfernt werden.

3. Die Vermietung von Ferienobjekten muss durch die Satzung der Eigentümergemeinschaft erlaubt sein:

a) Touristische Vermietungen sind zulässig, wenn die Satzung der Eigentümergemeinschaft dies ausdrücklich vorsieht.

b) Falls die Satzung vorsieht, dass das Grundstück nur für den Wohngebrauch genutzt werden soll, sollte die Satzung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 49/1960 vom 21. Juli über horizontales Eigentum geändert werden.

c) Falls die Satzung die Ferienvermietung nicht verhindert, ist eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft erforderlich, in der die Mehrheit der Eigentümer, die gleichzeitig die Mehrheit der Anteile ausmachen, ausdrücklich die Erlaubnis erteilt, Immobilien für kurzfristigen Urlaub zu vermieten. Die Zustimmung zur Genehmigung der Ferienvermietung durch Eigentümer von Immobilien in der Eigentümergemeinschaft muss offiziell im Grundbuch eingetragen werden. Diese Vereinbarung kann auch durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.

4. Halten Sie sich an folgende Verpflichtungen:

a) Informieren Sie entsprechende Personen schriftlich, dass sie die Regeln und Vorschriften der Gemeinschaft und die Grundregeln des Zusammenlebens respektieren müssen.

b) Die Gäste müssen auch schriftlich über die Einzelheiten der ordnungsgemäßen Nutzung der Dienstleistungen und Gemeinschaftsräume und -güter informiert werden, wie sie in den Gemeinschaftsregeln und -vorschriften festgelegt sind, damit dem Rest der untergebrachten Personen oder der Nachbarschaft kein Schaden entsteht.

5. Vorgaben an Gäste:

a) Lassen Sie die Gäste unterzeichnen, um zu bestätigen, dass sie schriftlich über Informationen im Zusammenhang mit den Gemeinschaftsvorschriften und der öffentlichen Ordnung, wie in Teil 4 beschrieben, informiert wurden.

Im Falle eines schwerwiegenden Verstoßes gegen die Gemeinschaftsvorschriften hat der Eigentümer das Recht und die Befugnis, die Räumung der Immobilie innerhalb von maximal 24 Stunden zu beantragen.

Ferienvermietung Mallorca: Was bedeutet die Selbstbewertung anhand des Modernisierungs- und Qualitätsplans?

Gemäß des Tourismusgesetzes der Balearischen Inseln und dem Dekret 20/2015 vom 17. April müssen die Eigentümer einer Ferienimmobilie einen Modernisierungs- und Sicherheitsplan durchführen. Das Formular „Anexo 6“ enthält zwei Anforderungslisten. Einige sind unverzichtbar und daher obligatorisch und andere auswertbar. In Bezug auf die auswertbaren Anforderungen muss der Interessent die Punktzahl angeben, die er für jeden Aspekt als angemessen erachtet, wobei die maximale Punktzahl in der Liste angegeben ist. Insgesamt können 141 Punkte erzielt werden, davon sollten mindestens 70 Punkte erreicht werden.